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¿Qué Sucede si Vendo mi Casa?

Aunque vender su casa puede ser el pensamiento más alejado de su mente en este momento, es importante saber cómo puede afectarle en el futuro vender una casa obtenida mediante una hipoteca de bajo interés de la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Carolina del Norte o un Certificado de Crédito Hipotecario.

Asunción

El nuevo comprador debe ser capaz de asumir su hipoteca de bajo interés o su Certificado de Crédito Hipotecario. Los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda, del Departamento de Agricultura de EE.UU. y del Departamento de Asuntos de Veteranos son asumibles. Los préstamos convencionales, sin embargo, no son asumibles. Además, los límites de precio de vivienda se aplican a las reventas.

Recobro federal

Hay una ley federal, conocida como "impuesto de recobro," que puede afectar ocasionalmente a prestatarios que compran sus casas con bonos de ingreso hipotecario y Certificados de Crédito Hipotecario como los que nosotros emitimos para compradores de primera vivienda. Aunque usted puede estar preocupado por el impuesto de recobro, en realidad, las probabilidades de que tenga que pagarlo son bajas.

No se adeuda recobro

• si usted conserva su casa durante un mínimo de nueve años,
• si sus ingresos familiares no aumentan considerablemente (generalmente más de un 5% al año) sobre la duración del préstamo, o
• si usted vende su casa sin ganancia en el plazo de nueve años.

En otras palabras, para tener que pagar impuesto de recobro, usted debe vender su casa en un plazo de nueve años, tener considerablemente más ingresos que cuando compró la vivienda y tener ganancias en la venta. Estos tres criterios deben cumplirse, todos, antes de que deba pagar impuesto de recobro.

Para los pocos compradores de vivienda que tienen que pagarlo, el impuesto de recobro nunca sobrepasa la mitad de la ganancia de la venta de la casa o un 6.25% de la hipoteca original, lo que sea menor. Si es requerido que usted pague, puede ser elegible para un reimbolso departe de la Agencia.

Incluso si usted debe pagar, las pautas tributarias están estructuradas para ayudarle:

• El 5% de aumento anual de los ingresos, que lo hace candidato al recobro, se calcula a partir del límite máximo de ingresos del programa de hipoteca de bajo interés al momento de la compra. Por ejemplo, si usted ganaba $40,000 al año cuando compró su vivienda y el límite máximo de ingresos era $50,000, el 5% de aumento se calcularía sobre $50,000, no sobre $40,000. Realmente, usted tendría que recibir más de un 5% de aumento anual de ingresos para que se considerara el recobro.
• El impuesto de recobro no puede exceder un 50% de la ganancia que obtuvo en la venta de la vivienda. Incluso si vende su casa en el quinto año (cuando el potencial de responsabilidad tributaria es máximo), sus ingresos han aumentado considerablemente y gana $2,000 en la venta, el máximo que puede deber serían $1,000. Y la ganancia se calcula después de que elementos tales como las tarifas legales, inmobiliarias y de cierre hayan sido deducidas de los ingresos de la venta.
• Si sus ingresos exceden el límite máximo de ingresos, pero no en más de $5,000, sólo se debe pagar un porcentaje del impuesto.

La disposición de recobro es administrada por el Servicio de Impuestos Internos (Internal Revenue Service, IRS). Si debe impuesto de recobro, usted lo paga como parte de sus impuestos federales sobre la renta, el año en que la vivienda se vende. Después de cerrar la venta de su vivienda, a usted se le envía un "Acuerdo de revelación de recobro" individualizado que muestra el impuesto máximo de recobro que usted puede adeudar en caso de que venda en los primeros nueve años.

Para la mayoría de las personas, los beneficios financieros de ser propietario de una vivienda y de la Hipoteca de Compra de Primera Vivienda de la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Carolina del Norte —deducciones por intereses e impuestos hipotecarios— tienen mucho más valor que la posibilidad de tener que rembolsar parte de la asistencia que recibieron.