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Evitar Préstamos Abusivos

Si sus ingresos son bajos o irregulares, su crédito es menos que perfecto o simplemente no sabe mucho sobre el proceso de compra de una vivienda, usted puede convertirse en blanco de prestamistas abusivos que se dedican a prácticas que podrían, a fin de cuentas, costarle su nueva vivienda. Usted puede creer que no puede optar a un préstamo en el mercado normal y por lo tanto acudir a prestamistas marginales o "de segunda".

Aunque los préstamos de vivienda son fácilmente accesibles en el mercado de segunda, el costo es, a menudo, bastante alto. Algunos prestamistas de segunda cobran tarifas por puntos y origen que exceden el 10% de la cantidad prestada y luego las financian a altas tasas de interés.

Además de pagar más, usted puede ser víctima de prácticas abusivas, tales como el "volteo," el "empaquetamiento" y el "despojo de valor neto."

Aquí hay algunos ejemplos de prácticas abusivas específicas presentadas por la Oficina del Fiscal General de Carolina del Norte:

Exceso de compensación del corredor hipotecario

La mayoría de los corredores hipotecarios organizan el préstamo en los mejores términos y con la tasa de interés más baja posible y cobran una tarifa razonable por sus servicios. Sin embargo, en el mercado de segunda, algunos corredores hipotecarios hacen justo lo contrario intentando venderle un préstamo con las tarifas más altas y a la mayor tasa de interés posible para obtener más compensación. Algunos de estos corredores pueden cobrar tarifas de 8 a 10 puntos. Eso pudiera costarle a usted de 8,000 a $10,000 más en un préstamo de $100,000.

Exceso de puntos y tarifas

Usted puede esperar pagar una tarifa de origen del 1% y posiblemente otro 1% del monto del préstamo en puntos de descuento, además de los costos básicos de cierre que son la tasación y los honorarios de los abogados. (Tome nota de que los préstamos de la NCHFA no cobran puntos de descuento.) Algunos prestamistas abusivos recobran los préstamos con estos costos por adelantado y luego cobran "tarifas basura" adicionales para inflar los costos de cierre.

Como ejemplo de la vida real, un corredor recientemente dispuso un préstamo de vivienda de $48,000 para un prestatario de Fayetteville con una tarifa de origen de $4,352, $1,089 en puntos, una tarifa de "aval" de $175, una tarifa de "procesamiento" de $200 y una tarifa de "preparación de documentos" de $175, por encima de los costos de cierre estándar. Estas tarifas se incorporaron luego a un préstamo y se financiaron a una alta tasa de interés. Incluso si el prestatario fuera capaz de refinanciar el préstamo más tarde a menos interés, no puede conseguir ningún reembolso por estas tarifas porque se cobran cuando el préstamo se cierra.

Préstamos de consolidación de facturas sobre el valor neto de la vivienda

Hay corredores y prestamistas que ofrecen préstamos de consolidación de facturas sobre el valor neto de la vivienda. Estos corredores y prestamistas le recomiendan a usted pagar el saldo de sus tarjetas de crédito y las deudas por compras al por menor y por compra de automóvil consolidándolas en un solo préstamo habitacional con un solo pago mensual. Aunque se puede bajar el monto de los pagos mensuales, usted está a fin de cuentas intercambiando una deuda a corto plazo por una deuda a largo plazo. En lugar de pagar el monto total de sus deudas crediticias en tres o cuatro años, usted tardará de 15 a 30 años en devolver el préstamo de consolidación a una tasa de interés mucho mayor. Para evitar ser víctima de esto, vea las consecuencias más allá del pago mensual y analice todos los términos del préstamo.

Inflación de pago

Otra manera en que el prestamista abusivo reduce el pago mensual del préstamo es hacer que usted pague sólo los intereses acumulados cada mes. Este método de financiamiento da como resultado una gran inflación de pago al final del período de devolución (por lo general 15 años). Aunque usted crea que está devolviendo el préstamo al hacer todos los pagos, después de 15 años, se encontrará con que debe casi tanto como recibió en préstamo originalmente. Si usted no puede hacer el pago inflado ni refinanciar el préstamo, puede enfrentarse a la ejecución del préstamo.

Despojo de valor neto

Si usted tiene una cantidad considerable de valor neto en su vivienda, puede ser víctima de una práctica abusiva conocida como despojo de valor neto. Hay prestamistas inescrupulosos que pueden prestarle a usted una cantidad mayor que la que usted puede devolver sabiendo que es probable que usted no pueda devolverla. Entonces el prestamista ejecuta el préstamo, vende la casa y lo despoja a usted de todo el valor neto que había acumulado a lo largo de los años.

Volteo

El volteo es el refinanciamiento reiterado de su préstamo. Cuando usted ha reducido ligeramente el monto del préstamo, el prestamista abusivo lo anima a refinanciar para que tenga un poco más de dinero en efectivo a partir del valor neto disponible de su vivienda según la tasación del momento. Cada vez que refinancia el préstamo, el prestamista cobra tarifas que lo endeudan a usted por un mayor período de tiempo. Lo que ocurre a menudo en estos casos es que el refinanciamiento de la vivienda se basa en tasaciones exageradas. Después de reiteradas refinanciaciones de este tipo, usted puede tener una deuda mucho mayor que el valor de su casa.

Empaquetamiento de seguro

El empaquetamiento es la práctica de agregar productos no deseados al préstamo sin que usted lo sepa. El producto que con mayor frecuencia se agrega a los préstamos es un seguro de crédito contra muerte o discapacidad. El seguro de crédito tiene casi siempre alto precio y mala compensación para el consumidor, pero en el caso de los préstamos hipotecarios, el costo puede ser enorme. Por ejemplo, para un préstamo de $28,000, el costo de seguro de crédito del préstamo contra muerte puede superar los $4,000. La prima de $4,000 se agrega al préstamo y se financia a lo largo de la duración del préstamo, lo cual le da al prestamista ingreso por encima de la comisión por la venta del seguro.

Maneras de protegerse

Carolina del Norte ha tomado medidas para proteger al consumidor por medio de leyes contra los préstamos abusivos. La ley G.S. 24-1.1 establece que quienes consideren préstamos habitacionales de alto costo deben ser asesorados por un asesor aprobado por la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Carolina del Norte antes de terminar el proceso de préstamo. El propósito de este asesoramiento gratis es asegurar que usted entiende completamente los términos reales del préstamo y el monto de las tarifas y costos que usted tendrá que pagar. El asesor debe certificar al prestamista que a usted se le han prestado servicios de asesoramiento.

Si le dan asesoramiento sobre préstamos abusivos, puede esperar información sobre los siguientes temas:

Términos del préstamo

• Tasa de interés; también conocida como Tasa Porcentual Anual (Annual Percentage Rate, APR)
• Tasas de interés variables o fijas
• Duración del préstamo
• Monto del pago mensual (que incluye saber si el monto está sujeto a cambios)

Tarifas del préstamo

• Tarifa de origen del préstamo
• Puntos de descuento
• Tarifa de compromiso
• Compensación del corredor
• Tarifa de solicitud de préstamo
• Otras tarifas de prestamista

Temas adicionales

• Penalidades por pago adelantado
• Seguro de crédito

La ley contra Préstamos Abusivos prohíbe el financiamiento de seguros de crédito contra muerte, discapacidad o desempleo con una sola prima pagada por adelantado en los préstamos habitacionales.

Términos prohibidos

Los préstamos habitacionales de alto costo no pueden contener ninguno de los siguientes términos:

• Pago inflado
• Financiamiento de puntos o tarifas
• Financiamiento de costos de cierre, entre los cuales se encuentran los cargos pagaderos a terceras partes

Sus circunstancias personales

• Propósito del préstamo
• Historial crediticio
• Historial de financiamientos reiterados
• Monto del valor neto de la vivienda
• Capacidad de devolver el préstamo
• Investigación y comparación de las tasas de interés y los términos ofrecidos por diversos prestamistas
• Explicación de sus derechos de cancelar el préstamo en un plazo de tres días (en transacciones de refinanciamiento)

Los problemas con los préstamos abusivos ocuparon el segundo lugar en la lista de quejas más comunes presentadas ante la Oficina de Protección del Consumidor del Fiscal General de Carolina del Norte en 2003. Si usted sospecha que ha sido víctima de préstamos abusivos, puede comunicarse con la Oficina de Protección del Consumidor llamando gratuitamente al 1-877-566-7226.