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Recorrido del proceso de préstamo

Si usted cumple con el límite de ingresos de $85,000, es posible que tenga derecho a nuestra hipoteca ventajosa N.C. Home Advantage Mortgage™ y a 3% de asistencia de pago inicial. Es posible que también tenga derecho a un Certificado de Crédito  Hipotecario (Mortgage Credit Certificate, MCC) ofrecido por uno de nuestros prestamistas participantes, que reduce sus impuestos federales sobre la renta hasta $2,000 al año por cada año que viva en su casa. Aunque el límite de ingresos de $85,000 para la hipoteca ventajosa N.C. Home Advantage Mortgage™ es estatal, los límites de precio de venta y de ingresos para el MCC varían de un condado a otro.

Solicitud de préstamo

Si es posible, busque un préstamo antes de buscar una vivienda. Es posible que cumpla con los requisitos o que tenga aprobación de antemano para el préstamo.

Cumplir con los requisitos de antemano significa que, según su historial de crédito y otra información, usted puede calificar para obtener un préstamo.

La aprobación de antemano es mejor. Significa que, según la revisión de sus finanzas que ha hecho el prestamista, se le aprueba un préstamo hasta una cierta cantidad. Si tiene una carta de aprobación de antemano y está haciendo una oferta por una vivienda al mismo tiempo que otra persona, el vendedor puede mirar más favorablemente su oferta porque hay menos riesgo de que el trato fracase.
Si usted no tiene aprobación de antemano y ha hecho una oferta de compra, probablemente tendrá un plazo máximo para obtener un préstamo. Si el prestamista determina que usted tiene derecho a una hipoteca ventajosa N.C. Home Advantage Mortgage™ o a un Certificado de Crédito Hipotecario (Mortgage Credit Certificate, MCC) o a los dos, usted presentará una solicitud formal de préstamo. El prestamista puede pedirle que pague una cuota de solicitud no reembolsable para cubrir los gastos de historial de crédito y tasación de la vivienda.

Cuando usted solicita un préstamo, el prestamista pide ver lo siguiente:

• contrato de venta de la vivienda.
• números de las cuentas bancarias, dirección de la sucursal bancaria y último estado de cuenta. (Es posible que también se le pidan estados de cuenta anteriores.)
• declaraciones de impuestos federales firmadas, (si ha estado legalmente obligado a presentar declaraciones de impuestos)
• talones de pago de sueldo, formularios W-2 de los dos últimos años u otras pruebas de empleo y salario. (Si trabaja por cuenta propia, se le pedirán balances, declaraciones comerciales de impuestos de los últimos dos años y una declaración de ganancias y pérdidas del último año.)
• información sobre deudas: incluyendo números de préstamo y tarjetas de crédito y nombres y direcciones de sus acreedores.
• pruebas de pago de renta, tales como cheques cobrados o recibos de giros postales.

Espera de la aprobación

El prestamista está obligado por ley a darle, en un plazo de tres días hábiles contados a partir de la fecha de aceptación de su préstamo, una lista detallada de los costos necesarios para cerrar el préstamo. Esto se conoce como "cálculo de buena fe". El prestamista mandará a hacer una tasación para estimar el valor de mercado de la vivienda. Si el valor tasado es menor que el precio de venta, usted tendrá que ofrecer un pago inicial mayor, a menos que el contrato original de venta le dé la opción de renegociar en función de una tasación menor de la esperada.

Otro componente clave para la aprobación de un préstamo es su historial de crédito. Si hay algún elemento negativo en su historial de crédito, el prestamista puede pedirle una carta que lo explique. Responda pronto con una declaración veraz de lo que causó el atraso del pago.

Su prestamista también verificará otros elementos de su historial de crédito, tales como su historial de ingresos y empleo, sus activos y su historial de pagos de renta.

Aprobación del préstamo

El prestamista tomará la decisión de aprobar el préstamo según su capacidad de devolverlo, su historial de crédito, su cumplimiento de los requisitos del programa de préstamo, sus ahorros disponibles y la propiedad en sí. Antes, la aprobación de un préstamo tardaba de 30 a 60 días. Sin embargo, el aval automatizado permite procesar las solicitudes de manera más rápida, más objetiva y menos costosa. El proceso automatizado produce una recomendación de la medida en que su préstamo cumple con los criterios para la aprobación, pero es el prestamista quien toma la decisión final.

Después de obtener los resultados automatizados de aval, la tasación y otros elementos de su revisión, el prestamista bloquea el préstamo y la tasa de interés asociada ante la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Carolina del Norte para pedir una hipoteca ventajosa N.C. Home Advantage Mortgage™, un certificado de crédito  hipotecario o los dos. También es posible que se le pida que firme y feche ciertos formularios; sin embargo, su prestamista le ayudará con todo el procesamiento del préstamo. ¡Todo el proceso de solicitud de préstamo tarda menos de una hora!

Cuando el prestamista bloquee el préstamo ante la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Carolina del Norte, el prestamista nos enviará los documentos y nosotros revisaremos la solicitud de préstamo y/o de MCC y determinaremos si cumple con los requisitos. Una vez que emitamos la aprobación, se puede proceder al cierre del préstamo.
Si se aprueba su derecho a un certificado de crédito  hipotecario, el prestamista le dará una hoja de cálculo de beneficios tributarios ya completa.

¿Qué sucede si me niegan el préstamo?

El prestamista debe explicar por escrito la decisión de denegación. Entre las razones más comunes para la denegación de un préstamo se encuentran las siguientes:

• Fondos insuficientes. Si usted no tiene suficiente dinero para cubrir el pago inicial y los costos de cierre, sigue siendo posible que opte al préstamo si consigue una donación de familia o de amigos o si utiliza un programa local de asistencia de pago inicial. Averigüe más sobre la asistencia de pago inicial.
• Ingresos insuficientes. Si hay circunstancias atenuantes que no han sido consideradas, tales como una bonificación anual o un aumento de salario esperado, hable con el prestamista para ver si eso puede afectar la aprobación. Si no, puede que necesite buscar una vivienda a un precio que corresponda mejor a sus ingresos.
• Demasiadas deudas. Los prestamistas aprueban los préstamos sobre una proporción de deuda a ingresos. Si sus deudas impiden que su préstamo sea aprobado, es posible que tenga que pagar algunas de sus deudas o buscar una vivienda menos costosa.
• Historial de crédito débil. Si le niegan un crédito, tiene derecho a un informe de crédito gratis de una de las tres oficinas de crédito. Revíselo cuidadosamente y asegúrese de discutir toda inexactitud con las oficinas de crédito. Idealmente, debe hacer esto antes de solicitar el préstamo. Si su crédito es débil, es importante empezar a liquidar sus deudas tan pronto como sea posible para construir un historial de crédito más fuerte. Un asesor habitacional le puede ayudar a desarrollar un plan. Para obtener una hipoteca ventajosa N.C. Home Advantage Mortgage™, su índice de crédito debe ser, como mínimo, 640.
• Baja tasación. Si la tasación de la vivienda resulta más baja de lo esperado, usted tiene varias opciones. Puede depositar un pago  inicial mayor para que el préstamo sea sólo por el valor tasado de la propiedad. O puede renegociar con el vendedor (si lo permite su contrato de venta) un precio de compra más bajo.
  

Su solicitud de hipoteca ventajosa N.C. Home Advantage Mortgage™, de MCC o de los dos serán denegados si su ingreso excede ciertos límites o si no cumple con otros requisitos del programa.

Si no es capaz de obtener un préstamo y necesita postergar su sueño de tener su propia casa, comuníquese con un asesor habitacional para ver cómo puede comprar en el futuro. Vea también los consejos que aparecen en la sección Camino a la casa propia.

Si sospecha que su solicitud fue injustamente rechazada, comuníquelo al Departamento de la Vivienda y el Desarrollo Urbano de EE.UU. También puede presentar una queja ante el Comisionado de Bancos de Carolina del Norte.

Cierre de la compra de su nueva vivienda

Cuando se aprueba su préstamo, se establece una fecha de cierre. Usted está ahora preparado para dar el paso final hacia su primera vivienda. Inmediatamente antes del cierre, recorra toda la casa para asegurarse de que el vendedor ha reparado todas las deficiencias advertidas en la inspección de la casa que sean su responsabilidad. Si las deficiencias no se pueden corregir antes del cierre, el abogado del cierre puede, con la aprobación del prestamista, retener fondos del vendedor para pagar las reparaciones. Si hay problemas mayores o infracciones del contrato de venta, se puede retrasar el cierre hasta que tales problemas o infracciones sean corregidos.

Antes del cierre, usted tiene derecho a revisar la declaración de cierre HUD-1, ya que el "cálculo de buena fe" que recibió anteriormente en el proceso está sujeto a cambio. Revisar con prontitud deja tiempo para que cualquier error sea corregido. Además, tendrá que saber el monto del pago inicial definitivo (menos los fondos de fianza que usted haya depositado) y los costos de cierre, ya que esos fondos a menudo se deben pagar con un cheque certificado o de caja.

En el cierre, usted firmará los siguientes documentos:

• Declaración de acuerdo HUD-1. Detalla los servicios y cargos para usted y el vendedor.
• Declaración de veracidad de préstamo. Revela la tasa de interés porcentual anual, los términos del préstamo, la cantidad financiada y el número total de pagos.
• El pagaré. Lo obliga a usted a pagarle al prestamista según los términos del préstamo y detalla las penalizaciones si no devuelve el préstamo.
• Escritura de fideicomiso. Asegura el pagaré y le da al prestamista el derecho legal a su casa si usted no paga.
• La escritura de garantía. Le transfiere a usted la propiedad de la vivienda.

Es posible que también tenga que firmar otras declaraciones juradas requeridas por el prestamista o por ley estatal. Además, el prestamista le dará un "Aviso de posible recobro de subsidio federal dirigido a deudores hipotecarios" al cierre. Para obtener más información sobre el recobro, lea "¿Qué sucede si vendo mi casa?" Tenga en cuenta que la hipoteca ventajosa N.C. Home Advantage Mortgage™ no está sujeta al recobro, sólo el certificado de crédito hipotecario está sujeto al impuesto de recobro. Después de que usted y el vendedor hayan firmado todos los papeles y usted haya pagado el pago inicial y los costos de cierre, la escritura de garantía y la escritura de fideicomiso se registran. En un día o dos, la propiedad se le transfiere legalmente.

Además, si su préstamo tiene un certificado de crédito  hipotecario, la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Carolina del Norte le enviará por correo, a más tardar 90 días contados a partir de la fecha de cierre, un "Aviso de cantidad subsidiada federalmente y límites de ingreso familiar dirigido a deudores hipotecarios." Conserve los dos documentos en un lugar seguro, ya que los necesitará cuando haga su declaración de impuestos.

¡Felicidades por hacer el trámite para mudarse a su primera casa! Ahora, lea la información y los consejos para ayudarle a ser un buen propietario.