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Recorrido del Proceso de Préstamo

Si usted cumple con los límites de ingresos y precios de venta de su condado, puede ser elegible para nuestra Hipoteca Para Primera Casa (FirstHome Mortgage) o para un Certificado de Crédito Hipotecario (Mortgage Credit Certificate) a través de uno de nuestros prestamistas participantes en el programa de Hipoteca Para Primera Casa o nuestros prestamistas participantes en el programa de Certificados de Crédito Hipotecario.

Solicitud de préstamo

Si es posible, busque un préstamo antes de buscar una vivienda. Es posible que cumpla con los requisitos o que tenga aprobación de antemano para el préstamo.

Cumplir con los requisitos de antemano significa que, según su historial de crédito y otra información, usted podría calificar para un préstamo.

La aprobación de antemano es mejor. Significa que, según la revisión de sus finanzas que ha hecho el prestamista, se le aprueba un préstamo hasta una cierta cantidad. Si usted tiene una carta de aprobación de antemano y está haciendo una oferta por una vivienda al mismo tiempo que otra persona, el vendedor puede mirar más favorablemente su oferta porque hay menos riesgo de que el trato fracase.

Si usted no ha obtenido aprobación de antemano para un préstamo, y usted ha hecho una oferta de compra, probablemente tendrá un plazo máximo para obtener un préstamo. Si el prestamista determina que usted es elegible para una Hipoteca Para Primera Casa (FirstHome Mortgage) o a un Certificado de Crédito Hipotecario, (Mortgage Credit Certificate) usted hará una solicitud formal de préstamo. El prestamista puede pedirle que pague una cuota de solicitud no reembolsable para cubrir los gastos de historial de crédito y tasación de la vivienda.

Cuando usted solicita un préstamo, el prestamista pide ver lo siguiente:

• Contrato de venta de la vivienda.
• Números de las cuentas bancarias, dirección de la sucursal bancaria y último estado de cuentas. (Su prestamista puede pedir también estados de cuentas anteriores.)
• Declaraciones de impuestos federales firmadas de los últimos tres años, si usted estaba legalmente obligado a presentar declaraciones de impuestos. Si hay impuestos sobre intereses hipotecarios o bienes raíces en alguna de las declaraciones de impuestos, tendrá que escribir una carta explicando que no ocupó la propiedad como residencia principal y adjuntar documentación que apoye su explicación. (Si la vivienda que está comprando está en un área de penuria económica, la carta no será necesaria.)
• Talones de pago, formularios W-2 de los dos últimos años u otras pruebas de empleo y salario. (Si trabaja por cuenta propia, se le pedirán balances, declaraciones comerciales de impuestos de los últimos dos años y una declaración de ganancias y pérdidas del último año.)
• Información sobre deudas, incluyendo números de préstamo y tarjetas de crédito y nombres y direcciones de sus acreedores.
• Pruebas de pago de renta, tales como cheques cobrados o recibos de giros postales.

Después de recibir su solicitud de préstamo, el prestamista reservará fondos en la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Carolina del Norte para un préstamo hipotecario de bajo interés o para un Certificado de Crédito Hipotecario (Mortgage Credit Certificate) y su interés se "bloqueará" entre 90 y 150 días. También se le pedirá que firme y feche una instancia de compromiso condicional.

Este compromiso condicional da fe de puntos tales como los siguientes:

• La propiedad será su residencia principal dentro de un plazo de sesenta días contados a partir de la fecha de cierre.
• Usted no ha sido propietario de una residencia principal durante los últimos tres años. (Si está comprando una casa en un área de penuria económica, usted está exento de este requisito.)
• El precio de venta de la vivienda no excede nuestros límites.
• Sus ingresos brutos anuales no exceden nuestros límites.
• Ninguno de sus parientes está recibiendo interés hipotecario del préstamo.

Su prestamista también pedirá al vendedor que firme una declaración jurada.

Espera de la aprobación

El prestamista está obligado por ley a proporcionarle a usted, en un plazo de tres días hábiles contados a partir de la fecha de aceptación de su préstamo, una lista detallada de los costos necesarios para cerrar el préstamo. Esto se conoce como "cálculo de buena fe". El prestamista mandará a hacer una tasación para estimar el valor de mercado de la vivienda. Si el valor tasado es menor que el precio de venta, usted tendrá que ofrecer un pago inicial mayor, a menos que el contrato original de venta le dé la opción de renegociar según una tasación menor de la esperada.

Otro componente clave para la aprobación de un préstamo es su historial de crédito. Si hay algún elemento negativo en su historial de crédito, el prestamista puede pedirle una carta que lo explique. Responda pronto con una declaración veraz de lo que causó el atraso del pago.

Su prestamista también verificará otros elementos de su historial de crédito, tales como su historial de ingresos y empleo, sus activos y su historial de pagos de renta. Además, si usted o algún co-prestatario ha estado casado o recibe pensión compensatoria o de manutención infantil, el prestamista necesitará un acuerdo de separación o sentencia de divorcio asentada o registrada, que establezca que usted o su co-prestatario tienen la capacidad de comprar bienes raíces sin la intervención de la otra parte. Esto se necesita para que usted pueda obtener derecho total a la propiedad.

Aprobación del préstamo

El prestamista tomará la decisión de aprobar el préstamo según su capacidad de devolverlo, su historial de crédito, su cumplimiento de los requisitos del programa de préstamo, sus ahorros disponibles y la propiedad en sí. Antes, la aprobación de un préstamo tomaba de 30 a 60 días. Sin embargo, el aval automatizado capacita a los prestamistas a procesar las solicitudes de manera más rápida, más objetiva y menos costosa. El proceso automatizado produce una recomendación de la medida en que su préstamo cumple con los criterios para la aprobación, pero es el prestamista quien toma la decisión final.

La aprobación del prestamista está sujeta a la aprobación de la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Carolina del Norte. El prestamista nos enviará un paquete de aval y nosotros revisaremos la solicitud de préstamo en cuanto a cumplimiento y, en algunos casos, en cuanto a crédito y propiedad. Una vez que la Agencia emita  la aprobación, se puede proceder al cierre del préstamo.

Si usted es aprobado para un Certificado de Crédito Hipotecario (Mortgage Credit Certificate), el prestamista le dará una hoja de cálculo de beneficios tributarios ya completada.

¿Qué sucede si me niegan el préstamo?

El prestamista debe explicar por escrito la decisión de denegación. Entre las razones más comunes para la denegación de un préstamo se encuentran las siguientes:

• Fondos insuficientes. Si usted no tiene suficiente dinero para cubrir el pago inicial y los costos de cierre, sigue siendo posible que opte al préstamo si consigue una donación de familia o de amigos o si utiliza un programa local de asistencia de pago inicial. Averigüe más sobre la asistencia de pago inicial.
• Ingresos insuficientes. Si hay condiciones atenuantes que el prestamista no consideró, tales como una bonificación anual o un aumento de salario esperado, hable con el prestamista para ver si eso puede tener un efecto perceptible en la aprobación. Si no, puede que necesite buscar una vivienda a un precio más accesible según sus ingresos.
• Demasiadas deudas. Los prestamistas aprueban los préstamos sobre una proporción de deuda a ingresos. Si sus deudas impiden que su préstamo sea aprobado pero usted tiene un excelente historial de crédito, es posible que pueda convencer al prestamista que reconsidere. De otra forma, tendrá que pagar algunas de sus deudas o buscar una vivienda menos costosa.
• Historial de crédito débil. Si le niegan un crédito, tiene derecho a un informe de crédito gratis de una de las tres oficinas de crédito. Revíselo cuidadosamente y asegúrese de debatir toda inexactitud con las oficinas de crédito. Idealmente, debe hacer esto antes de solicitar el préstamo. Si su crédito es débil, es importante empezar a liquidar sus deudas tan pronto como sea posible para crear un historial de crédito más fuerte. Un asesor habitacional le puede ayudar a desarrollar un plan.
• Baja tasación. Si la tasación de la vivienda resulta más baja de lo esperado, usted tiene varias opciones. Puede depositar un pago inicial mayor para que el préstamo sea sólo por el valor tasado de la propiedad. O puede renegociar con el vendedor (si lo permite su contrato de venta) un precio de compra más bajo.

Su solicitud de Hipoteca de Compra de Primera Vivienda o Certificado de Crédito Hipotecario (Mortgage Credit Certificate) será rechazada si sus ingresos exceden los límites, si el precio de venta de la vivienda es demasiado alto o si usted no cumple con otros requisitos del programa.

Si no es capaz de obtener un préstamo y necesita postergar su sueño de tener su propia casa, comuníquese con un asesor habitacional para ver cómo puede comprar en el futuro. Vea también los consejos que aparecen en la sección Camino a la casa propia.

Si sospecha que su solicitud fue injustamente rechazada, comuníqueselo al Departamento de la Vivienda y el Desarrollo Urbano de EE.UU. También puede presentar una queja ante el Comisario de Bancos de Carolina del Norte.

Cierre de la compra de su nueva vivienda

Cuando se aprueba su préstamo, se establece una fecha de cierre. Usted está ahora preparado para dar el paso final hacia su primera vivienda. Inmediatamente antes del cierre, usted debe recorrer toda la casa para asegurarse de que el vendedor ha precisado todas las deficiencias advertidas en la inspección de la casa que fueran su responsabilidad. Si las deficiencias no se pueden corregir antes del cierre, el abogado del cierre puede, con la aprobación del prestamista, retener fondos del vendedor para pagar las reparaciones. Si hay problemas mayores o infracciones del contrato de venta, puede retrasar el cierre hasta que tales problemas o infracciones sean corregidos.

Antes del cierre, usted tiene derecho a revisar la declaración de cierre HUD-1, ya que el "cálculo de buena fe" que recibió anteriormente en el proceso está sujeto a cambio. Revisar con prontitud deja tiempo para que cualquier error sea corregido. Además, necesitará saber el monto del pago inicial definitivo (menos los fondos de fianza que usted haya depositado) y los costos de cierre, ya que esos fondos a menudo se deben pagar con un cheque certificado o de caja.

En el cierre, usted firmará los siguientes documentos:

• Declaración de acuerdo HUD-1. Detalla los servicios y cargos para usted y el vendedor.
• Declaración de veracidad del préstamo--Revela la tasa de interés anual, los términos del préstamo, la cantidad financiada y el número total de pagos.
• El pagaré. Lo obliga a usted a pagarle al prestamista según los términos del préstamo y detalla las penalizaciones si no se paga el préstamo.
• Escritura de fideicomiso. Asegura el pagaré y le da al prestamista el derecho legal a su casa si usted no paga.
• La escritura. Le transfiere a usted la propiedad de la vivienda.

También puede necesitar firmar otras declaraciones juradas requeridas por el prestamista o por ley estatal. Además, el prestamista le dará un "Aviso de potencial recobro de subsidio federal dirigido a deudores hipotecarios" al cierre. Para obtener más información sobre el recobro, lea "¿Qué sucede si vendo mi casa?" Después de que usted y el vendedor hayan firmado todos los papeles y usted haya pagado el pago inicial y los costos de cierre, la escritura de garantía y la escritura de fideicomiso se registran. En un día o dos, la propiedad se le transfiere legalmente.

En un plazo de 90 días contados a partir de la fecha de cierre, la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Carolina del Norte le enviará por correo un "Aviso de cantidad subsidiada federalmente y límites de ingreso familiar dirigido a deudores hipotecarios." Si su préstamo tiene un Certificado de Crédito Hipotecario, usted también lo recibirá. Conserve ambos documentos en un lugar seguro, ya que los necesitará cuando haga su declaración de impuestos.

¡Felicidades por hacer el trámite para mudarse a su primera casa! Ahora, lea la información y los consejos para ayudarle a ser un buen propietario.